为认真贯彻习近平总书记关于坚持和发展新时代“枫桥经验”“把非诉讼纠纷解决机制挺在前面”系列重要指示精神，减少物业服务合同纠纷增量，探索物业纠纷源头预防和前端化解的最优路径，近日，淮南市田家庵区人民法院将法庭搬进小区，变“坐堂问案”为“上门服务”，以巡回审判的方式到湖滨公园城小区公开开庭审理两起物业合同纠纷案，物业公司代表、小区业主、周边群众到场旁听庭审。

该小区业主王某、方某某两人，因不满意物业服务，分别自2017年、2015年以来拒绝缴纳物业费。2024年，该小区物业服务公司将两人诉至法院，要求分别补缴物业费和违约金12835元、7642元。

庭前，法官提前到达小区，进行现场勘察，并核算房屋面积和欠缴物业费金额。

王某主要反映两点，一、其电动自行车停放在小区内连续两次被盗，小汽车停放在小区停车位多次被人划伤。

法官说法：《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定:“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”小区物业公司的安全防范义务在于应采取保安定时巡检、在公共区域安装监控等方式维护小区治安，在盗窃事件发生后应当协助有关部门处理盗窃事件。

王某的车辆被盗、被划伤，不代表物业公司一定要承担责任。物业公司是否承担责任应当视具体情况而定，王某车辆被盗也不能成为其拒交物业费的理由。

二、物业方收取物业费时，未提供物业费正规发票。

法官说法：依照《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。被告物业公司在收取业主等付款方交纳的物业费时，应当向付款方开具发票，业主要求物业方收取物业费时必须开发票的诉讼请求符合法律规定，但是不开发票不能成为拒交物业费的理由。

方某某主要反映，其房屋位于一楼，由于设计原因，该房屋周围绿化带地坪过高，雨水进入房屋，导致房屋和其他财产损失。

法官说法：房屋买卖和物业服务属于两个不同的法律关系。房屋的质量问题是开发商的问题，业主不能以此为由拒交物业管理费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。交房时，各位业主一定要认真做好验房工作，如果房屋存在严重的质量问题，应当及时与开发商进行沟通，让开发商尽快进行维修处理，以免超出房屋质保期。物业公司也应当协助业主去联系开发商相关人员，帮助化解矛盾。

庭上，双方就物业服务是否到位、业主是否有权以服务不合格为由拒缴物业费等焦点问题进行调查、展开辩论，法官积极引导双方当事人充分举证质证和发表意见。

住宅小区物业管理工作的改进提升绝非一日之功，不能“一审了之”，做实问题整改“后半篇文章”才是重中之重。田家庵人民法院将继续大力开展物业纠纷领域的巡回审判，扩大化解物业纠纷的示范效果，同时积极与住建部门沟通联动，共同探讨如何化解物业纠纷的堵点、难点、痛点，将司法服务的触角延伸至基层，把矛盾纠纷化解在一线，力争达到“审理一案、教育一片”的良好效果。（谢泽龙）